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封面图｜《华尔街之狼》剧照

「当今买卖营运和招商的时间往时了，买卖也曾十足参预了流量和内容的时间。」德基集团雇主吴铁军如是说。

南京德基广场，因其造价千万的网红茅厕频繁出当今小红书、抖音和微博等酬酢平台上被巨匠熟知。阛阓内的八大「名厕」也被网友戏称为南京的「必去 5A 景点」之一。

图片开端：小红书截图

就在前不久，南京玄武区宣传部公众号发布了德基广场 2024 年销售额为 245 亿元，再次刷新自己销售记载。而据多家媒体报说念，蝉联多届宇宙店王的北京 SKP2024 年销售额或将下滑到 220 亿元傍边。若是北京 SKP 销售数据属实的话，那么南京德基广场将代替北京 SKP 登上宇宙店王的宝座。

也许有东说念主艳羡，为什么一个非一线城市的高端买卖中心，却能独特北京、上海、广州和深圳等一线城市的买卖？这座初度登上「宇宙店王」的阛阓，又是若何逆势解围杀青这一建设的？

01

从烫手山芋到宇宙店王

时间广场的买卖更正

在买卖的 2.0 时间，购物中心替代百货是买卖的势必之路。

上世纪 80、90 年代，百货大楼险些是中国最具代表性的买卖空间。不管是大到省会城市，照旧小到县城的街头，百货大楼皆以其聚拢化、多元化的商品种类，眩惑了无数滥用者。致使在本世纪初，买卖空间仍以传统巨匠百货大楼为主，但在北京、上海等少数一线城市的高端买卖购物中心也曾开动。像南京这样的二线城市，高端买卖尚处于起步阶段。

那技巧，南京新街口商圈手脚「中华第一商圈」，也曾形成较为熟识的买卖情势。其中，南京中央阛阓、南京新百等老字号买卖依托多年蕴蓄的口碑和东说念主气，占据中枢性位；金鹰海外商城凭借当代化的设施也开动崭露头角。但是，位于商圈东北角的时间广场，历经屡次升沉，从容被市场渐忘。

其时，时间广场大部分物业出售给了 100 多家小业主，主要缱绻衣帽等商品，剩余部分物业租给了嘉和百货。由于缱绻不善，嘉和百货在 1999 年关门。随后时间广场也未能坚执两年便倒闭，导致技俩东说念主气凋零。于是小业主们纷繁条目拓荒商退铺退款。亦然在这样的布景下，吴铁军靠着作念服装代理生意蕴蓄的熏陶，接办了其时被同业视为「烫手山芋」的时间广场。

接办之后，吴铁军对时间广场进行了大范围立异。传闻，其时吴铁军在和老部属相通我方要建阛阓时，对方反问他：「南京这样多阛阓，咱们卖什么？有什么特色？」吴铁军恢复：「咱们的阛阓只卖 500 元以上的衣饰。」要知说念，2000 年傍边，南京大部分员工一个月工资也就 1000 元傍边。

图片开端：南京聚汇截图

是以吴铁军靠我方在服装代理行业蕴蓄的资源，从香港高薪遴聘了一支领有丰富品牌资源的招商团队，径直对准其时国内稀缺的海外一线大牌，为阛阓奠定高端定位，与南京腹地同业拉开差距。

为了阛阓的高端定位战略，德基集团在装修细节上不遗余力。一方面，他们全力餍足挥霍牌关于店铺幕墙、里面装修、铺位布局等冷酷的条目，致使不吝屡次拆改阛阓外立面，只为达到最好成果。另一方面，德基集团在阛阓设想、硬件设施和艺术氛围营造上也下足了功夫。阛阓里面铺设了价钱腾贵的入口石材地砖，摆放了来自世界各地的零散艺术品等等。

在南京腹地同业看来，这种对细节的极致追求似乎是一种不必要的折腾和残害，隔离了实用方针的买卖逻辑。但当今来看，吴铁军的「折腾」和「残害」实质上创造了一个齐全的到手闭环。那些看似「无须」的细节，实则为阛阓带来了私有的竞争力。

02

15 万方撬动 245 亿元

德基广场四大运营启示

德基广场目下在营运买卖面积不算太大，唯一 15 万浅近傍边，为技俩一期、二期。三期正在拓荒中，建成后将与一期、二期通过空中庸地下联络。如斯体量的阛阓，却能创造 245 亿元的年销售额，除了地舆身分除外，运营模式和业态组合才是要点。而这也正巧揭开了阛阓的荼毒真相。当实体货架的容量接近饱胀时，买卖的价值焦点早已转向了滥用者的情态与酬酢需求。

那么，德基广场有哪些特点是其他买卖不错学习的呢？

第一，强化高端定位品牌战略。南京腹地东说念主有句顺溜溜，「不到德基心不甘，到了德基心才宽」。挥霍、腾贵，是德基广场给腹地东说念主留住的潜入印象。这里相聚了宽敞海外挥霍牌和首店，形成踏实的高端金字塔结构，有用眩惑了巨额高净值东说念主群。然后通过高端挥霍再带动其他买卖吃喝玩乐业态的发展，从而形成销售事迹上的马太效应。

当今来看，德基广场的定位缱绻很到手。此外，品牌的握住迭代更新，也使得滥用者每次来逛皆能体验到不同的清新感。

第二，场景内容流量转换实质滥用。为了合作高端门路定位战略，德基广场的蔓延标的是内容、文化、艺术。德基广场通过一系列创新举措将买卖空间打形成城市象征性打卡地。此举不仅提高了用户停留技巧，也进一步增强了滥用场景的千里浸感。

比如，造价千万的「网红茅厕」眩惑了巨额滥用者前来打卡并共享在酬酢平台上，成为流量相聚的亮点之一。同期，德基好意思术馆凭借丰富的艺术展览，也眩惑了宽敞艺术疼爱者前来参不雅，进一步丰富了滥用场景。

值得一提的是，在高端买卖范围，像北京 SKP 这样的买卖中心，除了店庆、品牌办行动，东说念主流量相比高除外，其他技巧客流量相对有限。大家遍及以为，高端买卖的主要客群是购买力较强的高净值东说念主群，是以并不依赖流量。

然则，南京德基广场却突破了这一传统明白。即使是高端买卖，客流量一样至关迫切。在挥霍滥用东说念主群相对牢固的情况下，高端买卖需要眩惑更多流量，并通过精确的营销战略将这些流量有用转换为实质滥用。

第三，会员生态劳动升级。尽管德基广场未公开其会员系统司法，但凭借私有的首店稀缺资源融会员定制化行动，到手杀青了隐性社群的高效运营。与传统阛阓的积分返利模式不同，德基广场创造性地为不同等第会员赋予了「技巧特权」和「劳动特权」。

比如德基广场 24 小时营业的缱绻模式，会员不错享受全天候的专属购物时段，突破物理技巧胁制，餍足高净值东说念主群的个性化需求；此外，有计划到网红茅厕打卡东说念主群较多，德基广场为天象会员配备了专属卫生间，以提供更为奥秘和寂静的体验。

之前买卖中心竞争不浓烈的技巧，拓荒商把买卖中心只是合资为「买卖」，健忘了要在「空间」上给滥用者提供劳动。当今，正巧违反，高端买卖的中枢竞争力并非单纯的走动，而是要通过深度劳动打造的「劳动粘性」。

第四，滥用内容年青化。跟着年青一代从容成为滥用市场的主导力量，德基广场也精确知悉到这一市场趋势。在滥用内容上，德基广场积极引入贴合年青东说念主审好意思和滥用偏好的元素，提供丰富的滥用场景，增强阛阓的包容性。

比如，按时举办各样与流行文化紧密聚会的展览行动，像动漫主题展、潮水玩物展等；同期，时时开展年青东说念主热衷的音乐现场饰演、街舞大赛等行动，进一步增强对年青客群的眩惑力。

事实上，越来越多的高端买卖也富厚到年青滥用群体的雄壮后劲。比如深圳万象城的三期技俩，在一、二期高端定位的基础上，进一步向年青化、潮水化转型。而北京 SKP 也针对年青东说念主打造了新空间 SKP-S 来餍足年青滥用者对个性化和前卫感的追求等等。毕竟得年青东说念主得六合，年青东说念主从容成为了成为滥用升级和新经济的主力军。

结语

总之，在滥用市场执续下滑的布景下，德基广场凭借超强的「抗周期」才略杀青了逆势增长，有其先天不足的地舆上风，也有技俩定位、精湛化运营和滥用体验等措施恒久深耕的末端。

天然德基广场的缱绻模式难以粗拙套用，但其到手运营熏陶值得咱们学习。异日买卖中心若能深入探究若何为滥用者带来新意与灵感，并因地制宜地发扬地区特色，也康庄大道。因为滥用者的丹心度和依赖度才是一个优质买卖技俩长期驻足的根柢。要念念获取滥用者的恒久信任与相沿，不仅需要有眩惑力的业态组合和品牌，更需要高品性的购物空间、环境和劳动。

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